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中国经济学人:对话周天勇
发布者:admin发布时间:2020-12-01 23:18:06

  土地制度急待改革

  过去说的几大改革都是国有企业改革、金融改革、财税改革、价格改革等等,而对土地、住宅制度改革的认识还远远不够。

  房价收益都被政府收走

  我国去年收了4.1万亿土地出让金。这几年土地出让金一般占房屋销售额的45-50%,还没算在开发、建设、销售阶段收的各种税、费,加起来房价里有65-70%是被政府收走。

  年期越短越短视

  租赁年期越短,租赁者就越短视。如果是一个草原,给一个人承包5年,那他第一年就把羊都赶进去,把草全部吃光,连根子都给挖光,最后就变成沙漠。

  土地制度急待改革

  我们实事求是地讲,过去30多年的城市化,以及现在轰轰烈烈推进的城镇化,如果不改革的话,实际上就是剥夺农民的城市化。

  Q

  小编

  我知道您刚刚做一个非常重要的关于房地产的研究报告。在这份研究报告中您提到当前的土地和住宅体制存在很多弊端,这些弊端主要体现在哪些地方?

  A

  周天勇

  我们未来很多年可能要改革,比如说经济体制、政治体制等等,里面一个特别关键的问题就是土地和房屋制度改革。我们过去说的几大改革都是国有企业改革、金融改革、财税改革、价格改革等等,但人们对土地、住宅制度的改革好像认识还是不太够。这次三中全会提到土地也主要是农民土地流转方面的一些改革,但没有把住宅含进来,系统、全面、配套的阐述土地和住宅体制改革。但是,这块改革现在看来已经绕不过去了,如今恰恰是因为目前土地和住宅体制导致了一些问题。

  我觉得问题主要有几个方面。一是说我们改革开放三十多年来,城市化的速度推进很快,从不到20%推进到50%多,我们可能占用了城郊和农村的大约1亿亩土地。1亿亩土地如果按市价算30万亿或者50万亿,但农民从这里面分到的很少——当然也不乏通过征地和拆迁一夜暴富,但总体上讲农民得到的很少。比如就近这四年,前三年每年平均3万亿的土地出让金收入,去年4.1万亿,今年1季度1.08万亿。土地出让收入越来越多,但是农民得到的非常少。今天我就有个网友反映说,他们那儿镇里2万元把农民的耕地拿走,22万倒卖给开发商,开发商每平米4000多元卖给这些无地或者拆迁了的农民。

  所以,我们实事求是地讲,过去30多年的城市化,以及现在轰轰烈烈推进的城镇化,如果不改革的话,实际上就是剥夺农民的城市化。因为农民没有富起来。

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  房价收益都被政府收走

  是我们在土地方面还有恶劣很多,不但是单寡头,而且还是行政单寡头垄断,那就更可怕了。

  Q

  小编

  中国现在是单寡头垄断吗?是不是这就造成我们房屋的成本特别高,税费和土地出让金特别高,导致房价很难降下来?

  A

  周天勇

  全世界平均的比较合理的房价收入比,一般是这个家庭5年的收入可以买一套比较体面的房子,我们5年能买得下来吗?我们大概全国下来9年平均,如果在另一些城市,那就可能要15年、20年甚至30年,全部收入加起来才能买一套房子。

  市场结构包含几种形态,包括单寡头垄断、双寡头垄断。如果说卖东西的是一个人,就叫单寡头垄断;两个人叫做双寡头垄断,三个人叫做垄断程度很高。假如有一百块地一百个人来卖就是充分竞争,而卖的人越少就是垄断程度越高。单寡头本身就已经很极端了。但是很多单寡头垄断只是经济单寡头,比如假如我国就一个电网公司,那它就是单寡头,只有一个电信公司也是单寡头。假如市场是一个单寡头本来就很受不了,通常都会服务质量低,随意提价,别无分店,只此一家,等等。但是我们在土地方面还有恶劣很多,不但是单寡头,而且还是行政单寡头垄断,那就更可怕了。

  设想一下政府把全部鸡蛋都收起来,不准在市场上卖,用强征,最后都必须通过政府把鸡蛋卖给市场,那就会发生什么情况呢?就很可能发生这样的情况,这个鸡蛋本来是5元一斤,但我收只收0.50元一斤,但是往卖的时候,我要卖15元钱,因为,它既有经济垄断的力量,更有行政垄断的力量。所以,这种市场结构是全世界最糟糕或者最坏的。

  而且在这过程中,还要把税费加上去,这种体制也是全世界都没有的。小规模的经济体,如香港、新加坡也有,但是像我们这样的有十几亿人口、960多万平方公里国土的国家,只由政府行政寡头垄断来强制征地,利用国家的政府权力,利用政府的权力强制性寡头卖地,你说这个力量何其大。

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  年期越短越短视

  如果是一个草原,给他承包5年,第一年把羊赶进去,全部把草吃光,连根子都给挖光,最后就变成沙漠。

  Q

  小编

  我看到您的建议是土地使用年限永续化这样一个改革方案,这是让我想起曾经张五常,还有科斯他们说过的一句话,土地是一束,一系列的产权,通过这样的方案,把一些权利固化,可以让人有长远的发展。

  A

  周天勇

  如果说原来的制度就是土地私有,就没有年期的问题,比如美国、韩国、台湾土地就是私有。你想要,只有我卖给你。另外也可以租,租期由你们俩定,市场决定。无论是租50年,还是30年,租金是一年一给还是一次性交清,是市场行为。

  但我们现在存在一个麻烦是什么呢?土地大部分城镇土地国有,这是宪法说的,城郊和农村土地集体所有。但集体和国有肯定有使用者,有不同的自然人和法人使用,比如说工厂,商店,农户。那么它就出来一个年期问题,比如,集体的土地,我给你30年呢,50年,还是5年,就出来这么一个东西。国有也是一样,我们看到一个上海的工业用地,最短要缩到20年,后来很多人就调侃,你们干脆5年一次算了,厂子建起来你们再卖一次,收回。

  但有年期问题就很大。一,年期越短,作为租赁者就越短视。如果租期是五年,第一年种下去苗子,第五年长不起来,第四年就砍树了,最糟糕的就是这个。如果是一个草原,给他承包5年,第一年把羊赶进去,全部把草吃光,连根子都给挖光,最后就变成沙漠。

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